İncir Çekirdeğini Doldurmayacak Yazılar

Time 2020-10-21 05:02:46

Web Name: İncir Çekirdeğini Doldurmayacak Yazılar

WebSite: http://www.busene.com

ID:89049

Keywords:

ini,ekirde,ncir,

Description:

Bu yazımda benim de yıllardır içerisinde çalıştığım yapı yönetim şekillerini yazmaya çalışacağım. Tabi ki anlatmak istediğim gayrimenkul sektöründeki yönetim şekilleri. Adını çokça duyduğumuz bazı terimler ve ben bunlardan bahsederken çoğu zaman İngilizce karşılıklarını ve tanımlarını da tabirlerin daha net anlaşılması için yanlarında veya altında yazacağım. Mevzubahis tanımlar ise; tesis yönetimi (facility management), mülk yönetimi (property management) ve son olarak ta varlık yönetimi (asset management). Yazıya başlamadan önce tüm bu kelimelerin sözlük anlamlarına hem Türkçe hem de İngilizce olarak bakmakta fayda var. Tesis: Kuruluş (kaynak TDK)Facility: a building or area that is used for a particular activity or purpose (kaynak: Cambridge bir çok anlamı var ama ben en ilgili olanı yazdım)Mülk: Ev, dükkân, arazi vb. taşınmaz mal. (kaynak TDK)Property: a building or area of land, or both together (kaynak: Cambridge)Varlık: Para, mal, mülk, zenginlik, variyet. (kaynak TDK)Asset: something that is owned by a person, company, or organization, such as money, property, or land. (kaynak: Cambridge)Üç teriminde kök anlamlarına baktıktan sonra aralarındaki ince farklara bakmaya geldi sıra. Bu üç yönetim şeklinde çalışanlar ne gibi rolleri üstlenmektedir ve ne gibi özelliklere sahip olmaları gereklidir? Bunun için kelime anlamlarından ayrı olarak her görebi kısaca tanımlayalım. Bu tanımlamalar bize oldukça faydalı olacaktır.Tesis Yönetimi (Facility Management): Tesis veya tesislerdeki günlük, hizmet yönetimi anlamındaki süreçleri yöneten kişidir. Tesisin veya tesislerin genel anlamda güvenlir, güvenli ve verimli çalıştığının kontrolörü ve ifacısıdır. Bu tesislere örnek olarak alışveriş merkezleri, ofis binalari, oteller, okullar ve üniversiteler gibi eğitim binaları, hastahaneler veya spor tesislerini örnek verebiliriz. Tesis yönetimi bu yapılardaki tüm hizmetlerin doğru olduğundan emin olmakla beraber tüm yapının/yapıların doğru olarak işletildiğinden sorumludur. Daha anlaşılır olmak için basit ve somut örnekler vermeyi istiyorum. Nitekim bir çok yerde ve mecrada soyut veya anlaşılamayan örnekler kafaları karıştırmakta ve neyin ne olduğunu anlatmamakta. Örnek olarak bir alışveriş merkezindeki tesis yöneticisi (facility manager) binadaki güvenlik, elektrik, ısıtma soğutma, atık yönetimi, küçük tamiratlar, temizliğin ve hijyenin sağlanması gibi işlerden sorumludur. Bu yönetim şekli tek elden (bir kişi tarafından) yönetilebileceği gibi iki ye bölünebilir. Bunun adı ise İngilizcede Hard Facility Management (Hard FM) yani teknik konuların dahil olduğu ve Soft Facility Managemenet (Soft FM) temizlik, güvenlik, müşteri ilişkileri, atık yönetimi gibi konuların dahil olduğu iki yapı/görev olarak ayrılabiliyor. Tesis yöneticisi, tesisin normlara ve şirket politikasına uygun olarak hizmet sunmasını garanti etmesinin yanında bu süreçlerdeki finansman kaygılarından da sorumludur. Her ne kadar finansman konusu bir tesis yöneticisi için birincil görev olmasa da finansal bakış açısında sahip olmalıdır. Tesis yöneticisi, tesisteki değişik disiplindeki sistem ve hizmetlerden sorumlu olması gibi geniş bir yelpazesi olmasının yanında bu yelpazeyi yine geniş bir paydaş ile paylaşmaktadır. Aşağıdak açıklamalarını yapacağım mülk yöneticisi ve varlık yöneticisi ile çok yakın çalışmasının yanında işin tabiatı gereği, kiracı (tenant), visitor (ziyaretçi), yüklenici (contractor) veya satıcılarla (vendor) da temas ve iletişim halindedir. Bina Sahipleri ve Yöneticileri Derneği eski başkanlarından Marc Fischer in tesis yöneticisinin bu yelpazede davranış şeklini çok net şekilde aşağıda tanımlamıştır.“It’s knowing what to say and when and how to say it. Recognize that you may be talking to the CEO one minute and a contractor the next, and after that it could be a visitor to the building who’s upset about something.” Tesis Yöneticisi neyin, ne zaman ve nasıl söylenmesi gerektiğini bilmelidir. CEO ile konuştuktan sonra bir yüklenici firma ile ve hemen sonra herhangi bir şeyden memnun olmayan bir ziyaretçi ile konuşuyorken kendinizi bulabilirsiniz. Marc Fischer (BOMA International)Bu yukarıdaki tanım da bir çok kez benim başıma geldiğinden Fischer in ne demek istediğini çok iyi anlayabiliyorum. Çok teknik konuda uzmanlar ile bir proje veya çalışma yürütürken, bir kiracının sorununa çözüm bulmak için çok daha yüzeysel davranma ve hemen akabinde tuvaletlerdeki temizliklerden memnun olmayan bir müşteri ile konuşmak çok olası. Bunun için bir tesis yöneticisin insan ilişkileri ve iletişimi kuvvetli olması gerektiğinin yanında, farklı seviyelerden veya tiplerden paydaşlar ile nasıl konuşulması gerektiğini bilmesi gereklidir. Mülk Yönetimi (Property Management): Tesis veya tesislerdeki yönetimi bütüncül bir bakış açısıyla görmek ve yönetmek şeklidir. Ana amacı yine tesis yönetiminde olduğu gibi tesisi/tesisleri güvenli, güvenilir ve verimli kılmaktır. Bu konuda tesis yönetimi ile karıştırılabilir ama aşağıdaki açıklamalarım farklılıkları göstereceğini umuyorum.Mülk yönetimi aslında mülkü bir bütün olarak yönetmeyi görev bilir ve bunu mülük sahibi adına yürütür. Eğer mülük içerisinde kiracılar varsa bu aradaki bağlantıyı yine mülk yönetimi üstlenir. Mülk yönetimi işini ifa eden göreve de aslında mülk yöneticisi (property manager) denmekle beraber bunu aslında sadece yönetici (manager) olarak adlandırmak ta pek yanlış olmayacaktır. Tam olarak olmasa da bu bir AVM ise AVM Müdürü, bir hastahane ise Hastahane Müdürü veya bir komplkes yapı ise Operasyon Müdürü gibi isimler ile adlandırmak yanlış olmayacaktır. Görev adlarında karışıklıkların ve bir standardın olmadığını göz önüne almamız gereklidir. Bazen bir mülk müdürü, tesis müdürünün yaptığı işi yapabiliyor olması bu içeriklerin değiştiği anlamına elbette gelmeyecektir.Mülk yöneticisi, tesis yöneticisin sorumlu olduğu alanların dışında kiralama ve kiracılar ile olan ilişkilerden de sorumludur. Tesis yöneticisi ile arasındaki ilişki belirlenmiş bütçenin uygulanması konusunda olması ile beraber kiracılar ile ilgili yasal ve iş sorumlulukları bulunmaktadır. Mülk yöneticisi kiracısını, ziyaretçisini memnun etmelidir. Bu bağlamda gerekli aktivitelerin ve hizmetlerin sağlanmasını üstlenir. Kiranın toplanması gibi mülk sahibinin menfaatine olan tüm süreçleri mülk yönetimi üstlenir. Varlık yöneticisi ile her zaman yakın ilişkidedir ve mülkün sahibinin o mülk için finansal hedeflerine ulaşması için gayret gösterir. Kısaca amacı, güvenli, güvenilir ve verimli bir mülk olmasını sağlarken mülk sahibinin o mülk için biçmiş olduğu hedefleri gerçekleştirmektir. Mülk yöneticisi genel hizmet ve servis kalitesi, kiracı ilişkilerinin yanında münkün/mülklerin yasal, sosyal ve çevresel sorumluluklarını da üstlenmiştir. Yasal olarak uyulması gereken kurallar veya düzenlemeler, sosyal sorumluluk projeleri, çevresel kaygılarla gerçekleştirilecek projeler aslında mülk yöneticisinin soumlulukları içerisindedir.Varlık yönetimi (asset management): Varlığın veya varlıkların bütünsel olarak o varlığın sahibine ne kazandırdığı ile ilgilenen birimdir. Yani sonuca (karlılığa) odaklıdır. Tabi bu mantalitede elbette tesis yönetimi ve mülk yönetimi ile birlikte çalışır.Varlık yönetimi yukarıdada bahsettiğim gibi varlık ile ilgili ana sonuca odaklanır. Bu minvalde mülk yöneticine benzese de ayrıştığı nokta günlük yönetimin içinde olmayışıdır. Kârlılık peşindedir. Her ne kadar mülk yönetimi ile çok benzer olsalar ve her ikisinin asıl amacı kârlılık olsa da varlık yönetimi birinci sıraya kârlılık , mülk yönetimi ise hizmet kalitesini koyar. Varlık yönetimini yapanlar varlık yöneticisi (asset manager) olarak adlandırıldığı gibi daha çok finansal altyapısı ve bakış açısı olması istenilir. Nitekim asıl amacı kâr olan bir pozisyonun finansal bilgisinin olması must gereklidir. Varlık yöneticisi kârlılık peşinde koşarken gelirler ve giderler (income-expenses) elbette çok önemlidir. Bu dengeyi mülk ve tesis yöneticileri ile kurmalı ve sağlamalıdır. Bu açıdan gelir kısmında mülk yöneticisi ile, gider kısmında ise tesis yöneticisi ile çok yakından çalışmalıdır. Varlık yöneticisi herhangi bir varlık, fizibilite aşamasında araştırmasını yapmalı, fayda, zarar, gelir ve gider dengelerini oluşturmalıdır. Varlık yöneticisi bir varlıktan maksimum gelir (kâr) elde etme peşindedir. Bu açıdan kiralamadan, yeni bir cihaz/sistem yatırımına tüm harcamalara ve aksiyonlara paydaş olmalıdır. Nitekim amacı varlıktan maksimum kazancı elde etmektir. Bu çerçevede bir tesis yöneticisi gibi sistem/cihaz bakımlarına kadar düşünmesi gereklidir. Nitekim bakım sistem/cihaz ömrünü uzatır ve harcamaları azaltır. Hizmet kalitesinin sağlanabilmesi ve varsa kiracı/ziyaretçilerin memnun kalması için hem tesis yönetcisi hem de mülk yöneticisi ile birlikte çalışır ve bu sistemlerin optimize edilmesine katkı sunar.Mülk yöneticisi bazı durumlarda raporlamalarını varlık yöneticilerine yapmaları ile beraber tesis yöneticisi genelde mülk yöneticine raporlama yapmaktadır. Her ne kadar bu tanımlamalar ile birlikte sorumluluklar ve yetki alanları ayrılmış olsa da bir çok durumda biri, diğerinin işini yapabilmekte ve hibrit modeller ile çokça karşılaşmaktayız. Tüm tanımlamaları yaptıktan sonra kısaca ve daha kolay anlaşabilmesi için madde madde yazmakta fayda var.Hizmet yönetimi yapmaktadırAmacı güvenli, güvenilir ve verimli bir tesis oluşturmaktırYetki alanı içindeki finansal yönetimi yaparHizmet yönetimini mülk sahibi adına tüm mülk için yapmaktadırKiracı, ziyaretçi ile mülk sahibi arasındaki bağlantıyı kurarYasal, sosyal ve çevresel sorumlulukları taşırVarlığın kârlılığına odaklıdırGelir, gider ile hizmet kalitesinin dengesinden sorumludurYatırımları ve elde edilecek faydayı düşünürTesis Yöneticisi ile Mülk Yöneticisinin 3 farkı (What is the difference between facility manager and property manager?)Tesis yönetcisisi kiralama, kira toplama gibi mülk sahibi ve kiracı arasındaki finansal konulara girmez.Mülk yöneticisi servis ve hizmetlerin kalitesinin üst seviyede olmasını ister ama direkt olarak sorumlu değildir.Bir nevi mülk yöneticisi, tesis yöneticisinin görev kapsamını bir hizmet gibi diğer paydaşlara sunar.Tesis Yöneticisi ile VarlıkYöneticisinin 3 farkı (What is the difference between facility manager and asset manager?)Tesis yöneticisi kendi bütçesini belirler ve buna sadık kalır, varlık yöneticisi ise bu bütçenin mülke katmış olduğu faydayı hesaplamakla yükümlüdür.Tesis yöneticisi verimlilik peşindedir, varlık yöneticisi kârlılık peşindedir.Varlık yöneticisi mülke kâr-zarar penceresinden bakar, tesis yöneticisi mülke, hizmet verilen yer olarak bakar.Mülk Yöneticisi ile Varlık Yöneticisinin 3 farkı (What is the difference between property manager and asset manager?)Mülk yöneticisi kira toplama, kiracı, müşteri ilişkileri yönetmek gibi operasyonel görevleri vardır, varlık yöneticisin bu konuda hassasiyeti vardır ama görevi yoktur.Varlık yöneticisi bütçe oluşturulurken kâr-zarar dengesine bakar, mülk yöneticisi bütçeye sadık kalma koşulu ile devamlılığa bakar.Mülk yöneticisi, mülk sahibinin paydaşlar karşısında temsilcisi gibidir. Varlık yöneticisi görünmeyen yapıda çalışır. Markalar hakkında yazı yazmak uzun zamandır aklımda olan bir fikirdi. Nasip şimdiye imiş. İlk başlayacağım marka ise amblemi kırmızı mercan olan İtalyan markası: ISAIA (okunuşu iszaiyya)Renkli erkek giyim koleksiyonları ile nam salan Isaia, İtalya Napoli merkezli bir erkek giyim markası. Markanın ilk kurucusu kendisi de terzi olan Enrico Isaia nın soyadından gelmekte ve 1920 lerde kurulmuş. Terziliği Napolitan tarzı ceketlerin babası olan Vincenzo Attolini nin oğlu Cesare Attolini den öğrenen Enrico Aga, Napoli de babalarının sahibi olduğu kumaş üretim dükkanında işe başlıyor. Daha sonra 1957 de kardeşleri Corrado ve Rosario Isaia ile birlikte nüfusu yaklaşık 14 Bin ve yarısından fazlası ise terzi olan Casalnuovo ya taşınmışlar. Burada da terziler için kumaş üretmeye devam ederken hemen yanda da bir giyim mağazası açmışlar. Aşağıda da fotoğrafı görülen binada hem kumaş üretimi hem de özel-dikim satış mağazasını işletmeye koyulmuşlar. Markanın şu anda İtalya başta olmak üzere, Amerika Birleşik Devletleri, Rusya, Azerbaycan, Moğolistan, Ukrayna, Çin ve Japonya da mağazaları bulunmakta. Enrico Isaia, 7 Mart 2017 yılında 84 yaşında vefat etmiştir. Şirket CEO görevinde oğlu Gianluca Isaia, şirketin üst düzey yönetiminde ise ailenin ikinci ve üçüncü kuşak bireyleri oturmakta. Şirketin bir nevi modeli/yüzü olan ve Instagram da onlarca fotoğrafı olan Enrico nun oğlu Gianluca Isaia, ekonomi lisans eğitimini tamamladıktan sonra ilk olarak 1989 yılında şirkette çalışmaya başladığında ilk kuşak hâlâ yerel olarak çalışmakta idi. İtalya içinde ismini duyuran firmanın uluslararası bir bilinirliği yoktu. Gianluca şirketi İtalya dışına taşımak için neler yapılabileceği için epeyce kafa yormuş, Amerika ya gitmiş ve birçok araştırmalar yapmış. Gianluca, müşterilerini detaylara önem veren, sabırlı ve kendi stilini oluşturmayı seven erkekler olarak tanımlıyor. THY nin gerçekten çok kaliteli ve marka değeri yüksek bir şirket olduğunu düşünüyordum. Taa ki Miles Smiles kartını bir havaalanından alıncaya kadar. Trabzon Havaalanında zamanımın da olmasına binaen THY bankosuna yaklaştım ve kredi kartı olmayan Miles Smiles kartını (aslında sadece numara) aldım. Almaz olaydım! Kartı aldıktan sonra internet adresinden bilgileri girerek kullanmaya başlayabiliyorsunuz. Ancak ne mümkün 21. yüzyılda, özellikle THY gibi bir şirketin internet sayfasından güncelleme yapmak ne mümkün. Sayısız denemelerin ardından yazayım dedim. Yazdım kimlik görüntünüz gerekli dediler. Hemen gönderdim ama tabi ki yine çözüm olmadı. Hala bir çok alana sürekli bilgi girmeme rağmen hata (error) vermekte. 7-8 kez daha geribildirimde bulunmama rağmen aynı cevapları ve benzer kalıpları yazmaktan hiç imtinae etmemekteler. En son siz adres bilgilerinizi verin biz elle düzeltelim dediler. Şaka gibi bir sürecin içindeyim bakalım sonu nasıl olacak. Ancak bildiğim şu ki 1 ayda bilgilerimi güncelleyemedim. Uzun bir zaman oldu. Bu süre zarfında sitem de bir süre kapalı kalmış farkına bile varmamışım. Artık açık. Buradan, yeni ikamet adresimden Sabahınız XeyirMeslek hayatımda savunduğum en temel şey basitliktir. Bu sadece savunduğum tabi. Çoğu zaman küçük ayrıntılara takılıp kaldığımı inkar etmeliyim. Ancak şiarim basitlikten geçer. Genellikle işin ayrıntılarına veya büyük resmi! görebilmek için genele bakarken en basit olanı kaçırıyoruz. Çok basit, temel şeyleri bilmeden, öğrenmeden daha karmaşık konulara dalıp, takılıp gidiyoruz. Yüzme bilmeden veya sadece tek tip yüzme şekli bilerek denizde açılmak gibi bir şey. Daha özgü örnekler vermem gerekirse sektörde çalışan profosyeneller kendi meslek alanlarındaki temel terimleri ve işleri bilmeden yıllarını geçirmelidir. Bir elektrik mühendisi 10 yıllık tecrübeye sahip olup bir kompakt şalterin ne olduğunu bilemeyebiliyor veya bildiğini sanıyor. Bir makine mühendisi meslekte 20 yıl geçirmesine rağmen şofben ile kombi ayrımını yapamıyor. Ben basitten başlamak istiyorum. Onun için aşağıdaki yazılarımda bazı detaylar vardır okumanızı öneririm.Daha önce açıklamadığım bir kaç cihazı daha açıklamak istiyorum. Nitekim mesleğimin ilk yıllarında çok iyi hatırladığım bir anım vardı. Doğalgaz tesisatı, sıhhi tesisat, yangın tesisatı gibi işlerde çalışmıştım. Burada kullanılan ürünleri ve malzemeleri çok iyi biliyordum. Ancak HVAC konusunda bir bilgim yoktu (kısıtlıydı) Ah acaba HVAC ne ki? diye hayıflandığımı hatırlar gülümserim.Soğutma kulesi iklimlendirme alanında kullanılan bir ekipmandır. Endüstriyel kullanımı da vardır, üstelik bir çok alanda. Ancak ben iklimlendirme alanında olan kısmına değineceğim. Soğutma kulelerinin genel amacı suyun cihaza girip çıkması ve neticesinde sıcaklığının düşmesidir. Buna sebep olan ise hava ile ısı transferi ve buharlaşması esnasında kaybedilen ısıdır. Yaklaşık değer vermek gerekirse 1 gram su buharlaşabilmesi için bir yerden 540 kalori ısı transferi yapması gerekir. Chiller kelimesi Türkler için biraz talihsiz bir kelime olmuş. Tansu Çiller ile sürekli bağdaştırılan bir kelime. Aslında Türkçe karşılığını endüstriyel soğutucu ve direkt soğutucu olarak düşünebiliriz. Ama zamanında büyüklerimiz! buna adamakıllı bir isim takamadıkları için biz de okunduğu şekliyle çiller demekteyiz. Aslında TDK da bir karşılığı yok. Kullanılması gereken kelime soğutucu veya soğutmaç. Her neyse kelime anlamına takılmayalım. Chiller asıl amacı su soğutmak olan cihazlardır. İklimlendirme amaçlı kullanılabildikleri gibi endüstriyel alanda da proses için gerekli olan suyu soğutmada kullanılmaktadırlar. Endüstriyel alanda kullanılan tiplere usta dili ile yük çilleri denilmekle beraber iklimlendirme amaçlı kullanılan cihazlara ise konfor çilleri, konfor makinesi denir. Genellikle suyu 7-11 derece arası bir çıkış sıcaklığında sunmaları istenir. 12 veya daha yüksek sıcaklıklarda giren suyun soğutucu akışkan çevrimi ile soğuması amaçlanır. Chiller ünitesinde kondanser (yoğuşturucu) tarafında soğutma kulesi (veya başka bir dış su akynağı) kullanılan cihazlar su soğutmalı, hava kullanılan cihazlar ise hava soğutmalı olarak adlandırılmaktadır. Aşağıdaki görselde su soğutmalı bir cihaz görülmektedir. Ben Kimim, Burada Ne Var? 26.12.2011Bu bolgta genellikle futbol, mühendislik (mekanik), internet dünyası ve sosyal medya üzerine yazılar yazıyorum. Yazıları kendim için daha sonra okumam için yazıyorum. Bir nevi günlük gibi. Bloğum tamamen kişisel ve taraflı bir blogtur. Taraf olan kişi ise tabi ki benim. Elimden geldiği kadar Türk Dil Kuralları’na uymaya özen gösteriyorum. Bir makine mühendisiyim, dilbilgisi uzmanı değilim, o yüzden dilbilgisi hatası yaparsam kusuruma bakmayın.Bana gelince yirmili yaşların sonuna merdiven dayamış, otuzlu yaşlara girmeyi istemeyen, mesleğini seven, aynı zamanda sosyal medya üzerinde çalışmalar yapan bir vatandaşım. Seyehat etmeyi ve gezmeyi çok severim.20.07.2013Yukarıdaki tanımın ardından 569 gün geçmiş. Neredeyse 2 yıla yakın. Haliyle biraz değiştim.Bana gelince otuzlu yaşların hemen başında, mesleğini seven, sosyal medya üzerinde çalışma yapmaya devam eden bir vatandaşım. Evli ve sıfır çocuk babasıyım.22.08.2015En son bilgi girişinden sonra 2 yıl geçmiş. Zaman su gibi akıp geçiyor. Bu blog sayfasını oluştururken bu kadar uzun soluklu olacağını hiç düşünmemiştim. Ama 4 yıl oldu neredeyse.Bana gelince otuzlu yaşların başında evli ve şirin mi şirin, dünya güzeli bir çocuk babasıyım.09.06.2018Zaman yine su gibi akıp geçti. En son bu alanı güncellememin ardından neredeyse 3 yıl geçmiş. Tam tamına 1023 gün. Blogu açalı 7 yıl olmuş.Bana gelince yolun yarısına gelmiş. Artık yüksek mühendis olan, iki çocuk babası bir makine mühendisiyim.31.03.2020Zamn hızla akıp gidiyor efendim. Bu kısmı son güncellememin ardından neredeyse 2 yıl geçmiş. Bir koronavirüs karantinasında ve gurbette yaşayan bir makine yüksek mühendisiyim.

TAGS:ini ekirde ncir 

<<< Thank you for your visit >>>

Hot Websites